Stephen Jarislowsky est très clair. Une bulle immobilière est présente au Canada


Allant même jusqu’à conseiller aux canadiens de se départir de leur propriété avant qu’il soit trop tard, l’investisseur d’expérience Montréalais, Stephen Jarislowsky est clair.  Une bulle immobilière est présente au Canada et elle va éclater si le marché continue d’être aussi vigoureux.

Il a tout à fait raison.

Quand on pense qu’un triplex dans Villeray vaut maintenant près du demi-million c’est à se demander à quelle logique s’attache ses prix et surtout les acheteurs.  Dans Ahuntsic un quadriplex vaut près du 3/4 de million.

C’est simple.  Les acheteurs s’attachent aux propos des banquiers, des constructeurs et des agents immobiliers qui véhiculent que l’immobilier a toujours monté au gré du temps et que ça continuera ainsi advitam eternam.

Bien moi à choisir entre écouter les propos du banquier à 70 000$ et ceux du miliardaire Jarislowsky.  Mon choix est simple.  J’écoute Jarislowsky.

La collusion banquiers, agents immobiliers et constructeurs, doit être démasquée rapidement sinon bien regarder les prix de vos maisons chuter de 25 à 40% dans pas long.  Dites-vous que 40% de 3/4 de million ça ramène un quadriplex à un prix plus raisonnable de 450 000$.

Les gens habitent des maisons qui sont surévalués.  Prenez le petit bungalow de 275 000$ à Longueuil.    Bien à 30% de moins,192 500$,  il est soudainement plus abordable.

Jarislowsky est clair, vendez maintenant votre maison et rachetez-là à 30% moins cher par la suite.

Enfin quelqu’un d’aussi raisonnable que moi.  🙂

73 réflexions sur “Stephen Jarislowsky est très clair. Une bulle immobilière est présente au Canada

    • investglobe dit :

      Désolé!

      Mais un crash on ne sait jamais à quel moment il va survenir.

      Présentement pour moi, deux choses pourraient empêcher un crash immobilier. L’un c’ est que l’entreprise privé et le gouvernement augmente le salaire de ses employés de l’ordre de 4% et plus par année. L’entreprise privée offre souvent le gel, le gouvernement 1/2 d’un pourcent. L’autre chose est que tous les paliers de gouvernement soit en surplus. Malheusement les trois sont en déficits et s’apprêtent à pelleter vers plus bas, soit dans la cour du contribuable.

      On l’a vu avec la ville de Montréal qui a augmenté ses taxes. Le Québec et le Canada s’apprêtent eux aussi à augmenter leurs coûts on ne sait juste pas encore sous quelle forme.

      • Olivier dit :

        Ne crois tu pas qu’il y a une différence entre le marché immobilier du Québec qui semble moins surrévalué que celui des autres Province ?

      • investglobe dit :

        Aucune différence. C’est même encore pire car la province de Québec est celle où les emplois dépendent le plus du secteur public (environ 65% des emplois directs et indirects) et avec les dernières offres syndicales, cela va diminuer encore plus le revenu disponible par habitant.

  1. Patrick McMullen dit :

    Je tiens mordicus a plusieurs règle en immobilier
    1. plus que 3 x mon salaire je n’achète pas.
    2. Si je divise mon prix de loyer annuel / par la valeur de la maison(dans le comparable) et que ce n’est pas entre 6 et 10% je n’achète pas.
    En ce moment : 6000/190 000 donne environ 3%.
    Donc à moins que mon loyer double instantanément ou que le marché chute de moitié je n’achete pas.
    3. Au moins 20% downpayment.

  2. Jacques dit :

    Que l’immobilier baisse de 30 ou 40%, j’en ai rien à foutre. Ma maison vaut $275 000 sur le marché et je l’ai payé $39 000 il y a 29 ans!

    Je suis chez moi, je n’ai que les taxes et l’entretien à payer. Je n’ai pas de voisins qui me font chier, j’habite un coin tranquile, j’ai le métro à 5 minutes….vendre….jamais….

    • investglobe dit :

      Je suis content pour vous monsieur.

      Sauf qu’il faut savoir compter. Si votre investissement initial de 39 000$ ne vaudrait plus que 165 000$ après la baisse de 40%. Cela signifierai un rendement brut de 126 000$ en 30 ans. Soit 323% en 30 ans ou l’équivalent approximatif de 4,9% de rendement par année.

      Bien sûr au net cela vous fait encore moins après impôts, taxes scolaires, taxes municipales et intérêts payer sur l’emprunt sans compter les frais d’entretien. Supposons sur une période de 30 ans 3 000$ de coûts de taxes, intérêts et entretien. Cela vous reviens donc au net à un maigre profit de 36 000$ sur 30 ans soit environ 2,25% par année.

      Il y a des investissements qui ont rapporté davantage que ça sur 30 ans.

      Payant l’immobilier? Résidentiel aucunement. Il faut aller dans le plex.

      De plus si votre maison baissait de 40% en valeur pour atteindre 165 000$ cela signifie que pour revenir à une valeur exhorbitante de 275 000$, le prix de celle-ci devrait s’apprécier de 67% dans les années à venir avec une croissance démographique bien mal en point.

      Autrement dit, il serait peut être venu le temps de vendre avant de perdre 40%.

      • oli dit :

        Il ne faut pas oublier aussi toutes les rénovations apportées à votre résidence au cours des années (fenêtres, toit, entrée de cours, rénovations intérieures), cela fait en sorte que votre rendement est encre moindre……….

        Avec la situation démographique du Québec, les baby boomers ont fait en sorte que le nombre de maison a croit excessivement vite, alors leur déclin fera en sorte qu’il y aura une offre gigantesque sur le marché dans quelques années…alors que la demande restera stable, ce qui fera en sorte de diminuer d’avantage le prix des résidences…..

      • investglobe dit :

        Bonjour, la demande ne restera pas stable, elle va décliner. Donc le prix des maisons va chuter drastiquement.

      • oli dit :

        ps. en désignant la maison comme résidence principale lors de la vente , le gain réalisé lors de la vente sera exempté d’impot, donc pas d’impot à inclure dans le calcul.

  3. Vincent dit :

    C’est ce que m’a dit mon agent immobilier : résidentiel jusqu’à triplex c’est pas payant
    Ce qui paie c’est 5-plex et plus.
    Un 10-plex c’est bien beau mais il faut aussi gérer les locataires, ce que la plupart des gens ne veulent pas aujourd’hui, d’où l’intérêt massif pour les condos.
    Plus les réparations du bloc, impayés, problèmes etc…. c’est un métier à part entière.

  4. Désespoir dit :

    Bonjour,

    Je suis sidéré… à Québec une augmentation de 19% soit 37 000$ en un mois, entre janvier et février 2010.

    Cela revient à dire 123$ par mois de plus pendant 25 ans et cela que pour remettre le capital ? Et cela en plus du reste…

    Je suis au plancher, je suis en dépression, je suis perdu. Qui a les moyens de se payer une maison à ce prix ? Malheureusement pas moi.

    Je suis pris pour déménager (séparation), je suis perdu. Je travaillerai toute ma vie pour payer un minable condo. Idées noires.

    Ce n’est plus une bulle, c’est une catastrophe nationale.

    Dépression sévère

    • investglobe dit :

      La catastrophe nationale n’a pas encore eu lieu, nous sommes encore en pleine bulle. La catastrophe c’est quand ça va péter.

  5. Patrick dit :

    Est-ce qu’on commence les prédictions…?

    Automne 2010 bulle immobilère prise 2 éclate, Gm et chrysler sacre le camp à terre.

    2 ans de dépression

    Guerre majeure en 2012.

    • investglobe dit :

      Ça m’apparait un peu drastique comme prédiction sur GM et Chrysler, pour la bulle immobilière je ne sais pas quand mais ça va faire très mal.

  6. Faut ca pète dans 2-3 ans dit :

    Bonjour, J’espère que tout ca va peter dans 2-3 ans quand va venir le temps de m’acheter une maison 🙂 De toute façon les prix vont baisser dans l’avenir puisque les BB boomer vont vouloir vendre leurs maison pour aller ailleurs qd les soins ne seront plus gratuit, ou en pension dans un hlm, etc.. il va y avoir trop de maison pour ceux qui en veulent.. les prix vont donc baisser.. en plus je n’ai jamais compris comment on peut vendre une maison + de 200k$ lorsqu’on a payer celle-ci 85k$ il y a 15 ans.. je me suis informé un terrain à 45k$, un kit de maison laprise bungalow à 60k$ (novo climat, etc) + main d’oeuvre environ 75k$ (jexagere pour comparaison) et la facture se monte à moins qu’une veille maison usée qui pue d’un étranger. Les jeunes achetez neuf laissez les vieux dans les maison tout pourri qui baisse 🙂 Si vous croyer trouvez un deal pour une maison à 125k$ aller qd même voir ce que vous pouvez avoir dans le neuf pour 125k$. OUI OUI il y en a!! Exemple: Chaâteau-Richer (banlieu Québec). Une maison serai supposer perdre de la valeur avec l’age puisque c un puit sans fond comme une voiture que tu réparais tout le temps. FIN de l’histoire achetez que du NEUF c moins cher et on est plus heureux!!!

  7. Sidoine dit :

    La pauvreté m’attend si j’achète voici mes calculs et j’aimerais avoir votre opinion.

    J’ai quelques prédicats :

     Les taux d’intérêts vont monter cette année
     Vu que l’accessibilité des maisons est quasi défavorable une augmentation des taux sera suivie d’une baisse des prix des maisons, un léger ajustement.
     Cette baisse sera d’au moins 20% c’est-à-dire l’augmentation de l’an dernier.

    Voici, si j’achète une maison avec les hypothèses suivantes.

    Prix 200 000$. Ce n’est pas cher par les temps qui courent.
    Coût de la SCHL 0
    Coût du notaire 0
    Coût de la taxe de bienvenue 0
    Capital versé le 5% soit 10 000$

    Calcul

    Valeur de la maison 200 000$
    Capital versé 10 000$
    Valeur de l’hypothèque à payer 190 000$

    Diminution des prix de la maison de 20% d’ici 2 ans

    Nouvelle valeur de la maison 160 000$
    Valeur de l’hypothèque à payer environ 190 000$

    Perte par rapport à l’hypothèque : 30 000$

    Constats :

     Je serai prisonnier de ma maison, si je vends j’aurai une dette personnelle de 30 000 $ à payer en plus de mon nouveau loyer. Cela m’a pris beaucoup de temps à ramasser le 10 000$ de départ. Et je n’ai pas compté le 10 000$ de la SCHL ni les frais de prise de possession, je devrais probablement parler de 50 000$ de dettes sans rien dans mes poches que 2 ans de logement sans compter l’électricité, les taxes, les assurances…. Pourrais-je vendre ? Non. Si non je perdrai la valeur. En combien de temps tout redeviendra-t-il comme avant ? Plusieurs, plusieurs années.
     Si je décède, je suis mieux d’avoir de bonnes assurances car je ne laisserai presque rien.
     Si je veux changer de maison (départ, divorce, déplacement au travail), je devrai rembourser le 30 000$ et accumulé un autre 5% de la nouvelle maison.
     Je n’aurai plus de qualité de vie. Ma maison sera ma prison.

    Conclusion

    Je reste en loyer en attendant une baisse imminente.

    Que pensez-vous de mon évaluation ?

    • investglobe dit :

      Je vous dirais qu’en partant votre coût de la SCHL n’est pas 0$. Si je me souviens bien, ça prend 20% de capital pour éviter les frais de la SCHL, donc dans ce cas-ci, 40 000$.

      Je ne comprends pas que vous arriviez à un coup de notaire à 0$. Prévoir davantage de 1 500$ à 2 000$.

      Une fois acheté, qu’est-ce qui vous oblige à vendre, c’est là que je ne vous suis plus.

  8. Patrick dit :

    J’ai l’impression que le Québec est comme un serpent qui mange sa queue. Plus on augmente les impôts plus les gens avec du bon sens se poussent.

  9. Bébert dit :

    Je trouve cela ridicule, le bonhomme vit dans un autre univers que la classe moyenne, un demi-million ce n’est pas donné mais on ne peut pas dire que ce soit cher, on n’achète pas seulement une maison pour sa valeur, le quartier, les enfants, l’école, et cetera si la maison perd de la valeur ce n’est pas grave c’est là qu’on aime vivre, alors jarislowsky peut dire ce qu’il veut, ce qu’il dit est peut-être bon pour les grosses poches mais pour la classe moyenne cela n’a aucun sens, de toutes manières quand on achète une maison à moins de payer cash on l’a paye 2-3 x alors une baisse de 20% on s’en tape.
    Jarislowsky est clair, vendez maintenant votre maison et aller habiter en location ou acheter une plus petite maison, encore ridicule, quand vous aurez payer votre agent ou la location et tout le tralala ca représentera surement la baisse des maisons si baisse il y a.
    Moi je suis d’accord avec jacques, une maison ce n’est pas vraiment investissement, c’est là qu’on vit.

  10. Bébert dit :

    J’allais oublier puisque certains font des calculs moi aussi.
    Voici grosso modo ce que vous perdez si vous écoutez jarislowsky ou si vous pensez que le marché va perdre 20% et que vous vendez.

    Prix demandé vs prix reçu.
    Demandé 300k (ou prix du marché)
    Reçu 290k -3% et je suis très généreux
    Impôt sur le gain en capital ?
    Commissions de courtier généralement -7% ou 20k
    Frais de déménagement 2k
    Loyer pendant que vous attendez que les prix chute 1k/mois
    Après 1 an vous avez perdu 54k soit l’équivalent d’une baisse de 20% du marché immobilier, pis c’est du grosso modo, moralité, après 1 an une vente ne sert strictement à rien.

    • investglobe dit :

      Je pense qu’il vous en manque un bout ou vous avez compté seulement ce qui plaisait à votre opinion.

      D’accord les gens ont reçu 300K pour leur maison.
      Ils ont donné 2% à l’agent et comme c’est une résidence principale, il n’y a pas d’impôts à payer. Résultat ils ont 294 000$. Moins l’hypothèque. Ce que l’on ne connaît pas comme donné c’est l’hypothèque à payer.

      Disons qu’ils leur restent 70 000$ dans leur poche.

      Ainsi dans le calcul il faut comptabiliser les intérêts qu’ils ne verseront plus et ajouter la forme d’intérêt qu’ils recevront sur leur placement (davantage s’ils investissent dans l’or, clin d’oeil à mon cher J-R ici).

      1 000$ par mois pour un logement me paraît exagéré. De 800 à 850$ est davantage plus sérieux. Disons 800 donc 9 600$ par année.

      Frais de déménagement, ils s’en tirent facilement pour 1 250$ et 500$ de pizza et de bières.

      Aussi il faut comptabiliser que le fait de rester en logement coût moins cher d’assurances, d’électricité et vous ne payez aucune taxes municipales. Gain ici de 3 000$ à 4 500$ par année. Soit près de la moitié du coût du loyer.

      Donc qui a perdu 54k après un an.

      Car si on revient au -20% prévu de Jarislowski. La maison vaudrait 240 000$ au lieu de 300 000$ ainsi en vendant ils ont économiser beaucoup, en fait ils sont surtout réduit leur perte sans avoir à payer aucun sous en intérêt.

      • Patrick McMullen dit :

        Prix des maisons augmentations de 100% depuis 10 ans.

        Augmentation des loyers depuis 10 ans :
        20%(gros top, 2% par année).

        Il y a 10 ans c’était très avantageux d’avoir une maison, maitenant c’est rendu de la merde : Taxe élevée, prix 2 fois trop cher.

  11. Bébert dit :

    Tu dis: Prix des maisons 100% depuis 10 ans, loyer 20%…

    J’avais une hypotheque depuis 25 ans qui n’a pas changé, par contre j’aurais pas pu en dire autant d’un loyer.

    investglobe t’a oublié de calculer que le loyer tu n’en reverra jamais la couleur en plus des emmerdes d’un déménagement (d’ailleurs tu oublies un tas de choses quand ca te convient), ceux qui pensent faire de l’argent en vendant leur maison en anticipant un crash ne seront pas en avance, vivre dans une maison vs loyer c’est tout un monde sur la qualité de vie mais ca personne ne le compte.
    Moi je parle de ce que je connais c-a-d propriétaire vs locataire avec les vraies chiffres même s’ils ne font pas mon affaire, pas les chiffres des SI car avec les si on mets Paris dans une bouteille.

    • investglobe dit :

      Ha Bébert. Qu’est-ce que j’oublie tant?

      moi je parle des vrais choses aussi et je ne vois pas ce que j’ai oublié comme chiffres. À toi de me le dire.

      Avec un loyer on ne revoit pas la couleur de l’argent, avec les taxes municipales et les intérêts sur son hypothèque le propriétaire n’en revoit pas la couleur non plus.

  12. Patrick McMullen dit :

    DEPUIS 25 ANS.

    Moi je te parle de bulle immobilière depuis 2000, toi tu me parle, il y a 25 ans.

    OUI C’ÉTAIT AVANTAGEUX il y a 25 ans.
    Le prix des maisons a doublé(parce que les gens ont du crédit facile et ils s’endettent par dessus la tête).
    Maintenant avec le gouvernement fédéral qui a pelleter son déficit au provincial et le provincial qui va pelleter au municipal. Qui va se faire collecter le plus, celui dont sa maison qui se fait doubler son évaluation ou celui qui se fait augmenter son loyer???

    Tu n’as jamais refait ta toiture en 25 ans? Jamais changé les chassis? Bien curieux de savoir à qui tu vas pouvoir la vendre. Une maison moindrement bien entretenu tu fais de l’argent si tu as fait tout les travaux toi-même.

  13. Bébert dit :

    J’aimerai que l’on fasse les bons calculs et qu’on ne prenne pas des brides d’informations sur un sujet pour construire des théories du pour ou du contre, primo la bulle immobilière pour en profiter il fallait être spéculateur ou banquier, le commun des mortels n’achète pas une maison en prévision d’une soudaine hausse et s’il lui arrive d’en être il n’est pas sûr qu’il vende pour un tas de bonne raison (enfants, école, travail)
    Comme je l’ai déjà dit quand vous prenez une hypothèque vous payez en définitive environ 2x la valeur d’achat de votre maison, donc il faudra que votre maison prenne au moins 100% avant que vous soyez kif-kif et je ne compte pas les corrections du marché, 100% pourrait devenir 60% l’an prochain donc à moins de daytrader sa maison….., ajoutez à cela la nouvelle toiture, une piscine, les taxes, le divorce, le parking, la peinture, le sous-sol, les arbres, la commission pour votre courtier, les frais de notaire et cetera et vous allez comprendre que vous ne ferez jamais d’argent avec une maison (ou si peut), celui qui en fait c’est votre banquier.
    Je ne vais pas faire une comparaison avec celui qui paye un loyer car le point majeur et que dans le cas d’une propriété vous pouvez récupérer une partie de votre investissement ce qui n’est pas le cas avec un loyer.
    Comme disait coluche: pendant l’hypothèque, tu répares ce qui s’écroule, et au bout de 20 ans les ruines sont à toi.

    • investglobe dit :

      Effectivement dans le cas du propriétaire il récupèrera une partie des pertes alors que le payeur de loyer, s’il a été docile dans son plan d’épargne, aura engranger plus de frics que le propriétaire.

      • investglobe dit :

        l’immobilier comme résidence principale doit être vu en 2010 comme étant une dépense, non plus comme un investissement.

        Quand une résidence se vend 5 à 8 fois le salaire moyen familial pour de nouveaux acheteurs, ce n’est plus un investissement mais une grosse dépense qui occupe plus de 40% du revenu familial.

        Très inquiétant comme situation surtout dans le contexte de la piètre évolution démographique du Québec.

        D’ici 10 ans, plus du tiers des maisons unifamiliales de Montréal seront en ventes. Ce ne seront sûrement pas les gens de la tranche 25-30 ans qui vont se les acheter.

  14. Patrick McMullen dit :

    http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2010/07/20100721-165610.html

    Moi je pense que les bulles immobilière sont longues à crever parce qu’une maison s’adresse avant tout à une famille et c’est surtout la femme qui met de la pression pour en avoir une. Elle se fou bien du prix que ça coûte!!!

    Pour un homme ce n’est pas avantageux : Tu passe tes vacances à rénover, il y a toujours quelque chose à réparer ou à améliorer.

  15. Bébert dit :

    ………D’ici 10 ans, plus du tiers des maisons unifamiliales de Montréal seront en ventes….
    Ce n’est pas toutes les maisons qui seront en ventes investglobe, dépendants du contexte s’il le faut on les détruira pour stabiliser les prix, regarde au états-unis pendant la crise les banques ont détruits dans certains coins des maisons presque neuves pour réguler les prix et tout cela sans que vraiment personne ne le sache, alors je dis que le prix des maisons va continuer de grimper d’ailleurs la mienne a prit 100000 dollars en très peu de temps et une partie de cette hausse s’est faite après que Stephen Jarislowsky aie conseillé de vendre, effectivement un jour vous aurez tous raisons mais en attendant il faudrait intégrer dans vos équations de prévisions que les intérêts l’emporte souvent sur la vérité.

  16. Marie-France Touchet dit :

    Bonjour, je ne connais pas de choses en immobilier, mais je connais ma réalité financière et celle de certains amis. Je suis diplômée universitaire de 2e cycle et mon copain aussi. Nous sommes de jeunes professionnels début trentaine et nous venons d’avoir un enfant. Nous habitons à logement et nous souhaitons vivre dans plus grand pour poursuivre l’agrandissement de notre famille… et nous nous posons de questions sur comment cela est possible dans la réalité immobilière actuelle. Je trouve cela inquiétant pour nous et pour plusieurs gens de notre génération. Comment est-il possible d’avoir un lieu de vie convenable, sans être surendetté aujourd’hui ? Je me demande comment fait la basse classe moyenne pour arriver !

    • Gerard dit :

      Pour clore ce debat, il vaut mieux comparer deux familles, l’une qui decide de s’acheter une maison, et l’autre qui choisit de Louer et d’epargner l’excedent qu’il aurait depensi s’il avait choisi d’acheter.

      Commencons par une famille qui decide d’acheter: Je reswume les calculs plus bas
      Cout de la maison 330000 $. A peu pres le prix moyen a Montreal.
      Taux d’interet 4%, terme de 25 ans
      Mise de fond 10%, soit 33000 $.
      Ce qui signifie un emprunt de 297000 a un taux de 4%.
      Taxes municipales annuelles, 3218 $
      Hypothese de calcul ci-dessous:
      (i) le taux d’interet reste le meme pendant 25 ans (utupique puisque les taux sont les plus bas historiquement)
      (ii) La taxe municipale augmente seulement de 2% par an (utopique parceque historiquement les augmentations sont plus elevees que cela)
      (iii) le proprietaire n’effectue aucune depense de maintenance ni de reparation ni d’entretient sur la maison pendant les 25 ans. C’est a dire pas de reparation de toit, pas de pellouse a couper, pas de fournaise qui tombe en panne, pas de frais de deneegement.
      (iv) Je suppose que la famille qui a choisi d’acheter depense 125$ de plus par mois pour chauffage + electricite + eau chaude que la famille qui a decide de louer.
      (v) Ignorons tous les autres couts lies a la proprite telle que une assurance habitation plus elevee, ….
      J’ai fait tous les calculs ci-dessous en utilisant les calculateur en ligne sur le site de ingdirect.ca. Les resultats sont resumes dans le tableau d’Excel ci-dessous. Celui qui a choisi d’acheter une maison aura depense en tout $619,802.95 pour l’achat de la maison + taxes municipales + frais de chauffage.
      Ceci malgre toutes les hypothese conservatrices ci-dessus.

      Taxes
      Period Total Paid Interest Principal Balance municipales Chauffage Total annuel
      Year 1 $18,747.36 $11,654.14 $7,093.22 $289,906.78 $3,218.00 $1,500.00 $23,465.36
      Year 2 $18,747.36 $11,367.58 $7,379.78 $282,527.00 $3,282.36 $1,530.00 $23,559.72
      Year 3 $18,747.36 $11,069.43 $7,677.93 $274,849.08 $3,348.01 $1,560.60 $23,655.97
      Year 4 $18,747.36 $10,759.25 $7,988.11 $266,860.96 $3,414.97 $1,591.81 $23,754.14
      Year 5 $18,747.36 $10,436.53 $8,310.83 $258,550.13 $3,483.27 $1,623.65 $23,854.27
      Year 6 $18,747.36 $10,100.77 $8,646.59 $249,903.54 $3,552.93 $1,656.12 $23,956.41
      Year 7 $18,747.36 $9,751.45 $8,995.91 $240,907.62 $3,623.99 $1,689.24 $24,060.59
      Year 8 $18,747.36 $9,388.01 $9,359.35 $231,548.28 $3,696.47 $1,723.03 $24,166.86
      Year 9 $18,747.36 $9,009.89 $9,737.47 $221,810.81 $3,770.40 $1,757.49 $24,275.25
      Year 10 $18,747.36 $8,616.50 $10,130.86 $211,679.95 $3,845.81 $1,792.64 $24,385.81
      Year 11 $18,747.36 $8,207.21 $10,540.15 $201,139.80 $3,922.72 $1,828.49 $24,498.58
      Year 12 $18,747.36 $7,781.39 $10,965.97 $190,173.83 $4,001.18 $1,865.06 $24,613.60
      Year 13 $18,747.36 $7,338.37 $11,408.99 $178,764.84 $4,081.20 $1,902.36 $24,730.92
      Year 14 $18,747.36 $6,877.44 $11,869.92 $166,894.92 $4,162.83 $1,940.41 $24,850.60
      Year 15 $18,747.36 $6,397.90 $12,349.46 $154,545.46 $4,246.08 $1,979.22 $24,972.66
      Year 16 $18,747.36 $5,898.98 $12,848.38 $141,697.08 $4,331.00 $2,018.80 $25,097.17
      Year 17 $18,747.36 $5,379.91 $13,367.45 $128,329.63 $4,417.62 $2,059.18 $25,224.16
      Year 18 $18,747.36 $4,839.86 $13,907.50 $114,422.13 $4,505.98 $2,100.36 $25,353.70
      Year 19 $18,747.36 $4,278.00 $14,469.36 $99,952.77 $4,596.10 $2,142.37 $25,485.83
      Year 20 $18,747.36 $3,693.44 $15,053.92 $84,898.84 $4,688.02 $2,185.22 $25,620.60
      Year 21 $18,747.36 $3,085.26 $15,662.10 $69,236.74 $4,781.78 $2,228.92 $25,758.06
      Year 22 $18,747.36 $2,452.51 $16,294.85 $52,941.89 $4,877.41 $2,273.50 $25,898.27
      Year 23 $18,747.36 $1,794.20 $16,953.16 $35,988.72 $4,974.96 $2,318.97 $26,041.29
      Year 24 $18,747.36 $1,109.29 $17,638.07 $18,350.65 $5,074.46 $2,365.35 $26,187.17
      Year 25 $18,747.36 $396.71 $18,350.65 $0.00 $5,175.95 $2,412.66 $26,335.97

      Total $468,684.00 $171,684.02 $296,999.98 ######### $48,045.45

      Hypotheque + taxes + chauffage apres 25 ans = $619,802.95

      Pour la famille qui a decide de louer. Supposons qu’elle occupe un appartement de 3 chambres a Montreal avec tout inclus pour 900$, et que son loyer augment de 2% par an. la premiere annee, son logement lui coutera 900$*12=10800$. Supposont que la famille locataire decide d’investir la difference de ce que depense l’autre famille depense de plus, soit 23,465.36-10800=12665.36, soit 1055.4467 par mois. Donc la famille locataire commence par investir les 33000 de mise de fonds + 1055 par mois pendant 25 ans, avec un gain annuel de 5% (bien en dessous du rendement historique du S&P500), en utilisant n’importe quel calculateur en ligne, vous trouverez que la famille locataire aura epargne entou 745763.09$! Vous avez bien lu SEPT CENT QUARANTE CINQ MILLE DOLLARS en espece. Si la famille locataire utilise un compe libre d’impot (les deux conjoints) ils n’airaient aucune taxe a payer sur cet argent.

      La famille proprietaire a enterre depense 619,000 dollars pour leur maison, pour qu’il se retrouvent a egalite avec la famille locataire, il faut qu’ils resussissenta revendre leur maison 25 ans apres (sans l’avoir renove0 au cout de 619000+745000=1,364,000 $.
      Croyez vous vraiment qu’une maison achetee aujourd’hui a 330000 $ vaudra 1,364,000 $ dans 25 ans? En supposant que le cout d’une maison moyenne doit etre 4 fois le revenu moyen, cela signifie que pour que la famille prprietaire puisse vendre sa maison il faudra que le salaire moyen a Montreal soit de 4×1,364,000 $ = 5456000$. IMPOSSIBLE.

      Voila, bien sur aucun banquier/agent immobilier/municipalite ne vous montrera un tel calcul. Tous veulent vous remplir leur poches a vos depends.

      Conclusion. C’est stupide d’acheter une maison dans un marche immobilier comme celui ci. restez locataire sauvez vos sous et soyez patients.

  17. steeve dit :

    Je m’aprette a achetter un immeuble a quebec de 400 000 mille, evaluer a 216 000 avec des frais de 9000 mais des revenu de 39 500.

    Je crois que cest un bonne investissement non?

    Egallement croyer vous une baisse emminente dans la ville de Quebec?

    Malgrer une baisse des immeuble dans 20 ans cette immeuble sera revenu a au moin 500 000 de valeur selon moi, non?

  18. steeve dit :

    Je suis sur le point d’achetter un immeuble commercial, bien situer a Quebec de 400 000 evaluer a 216 000 , avec des frais de 9000 mais des revenus de 39 500 occupper a 100 %.

    Je crois que c’est un bonne investissement non?

    Egalement, croyez vous une baisse drastique a Quebec ?

    Selon moi meme si les immeuble perde de la valeur prochainement la valeur de cette immeuble sera surement revenu a au moin 500 000 dans 20 ans non?

    • investglobe dit :

      Je n’ai pas assez de données.

      Quel est le montant de l’hypothèque, combien mettez vous comme paiement initial ? À quel taux votre hypothèque ?

      • steeve dit :

        environ 40 000 de montant de base et jimagine un taux qui frisera 6 a 7 % etant donner que cest un immeuble commercial

    • investglobe dit :

      Bien sûr je ne connais pas non plus les taxes annuels et ce qu’inclus les frais.

      Est-ce que dans vos frais vous incluez les taxes, l’assurance, certains frais d’électricié ?

      À 6% sur 25 ans, cela vous fait un paiement mensuel de 2 300$.

      Comme édifice est-ce qu’on parle d’un plex avec des locataires.

      Quand j’aurais tous les données je pourrai vous donnez mon opinion complète.

      • steeve dit :

        Les frais de 9000 inclus taxe electriciter mais pas les assurance. Les revenus sont de 39 500 repartit comme suis.Un local commercial au rez de chausser , 2x 3 1/2 et 1x 4 1/2 au etage .Total 3 etages mais je n’ai pas les detail du cout de chacun des logement seleument les revenus total.
        prix demander de 425 000 surement negociable a 400 000 mise de fond de 40000$

        Merci

      • investglobe dit :

        Donc les revenus annuels de 39 500$ signifie 3291$ de revenus mensuels.

        Sur ces 3 291$ de revenus mensuels
        Il faut donc retirer 900$ par mois de coûts incluants les assurances.

        Il reste donc 2 291$ pour payer l’hypothèque de 360 000$. (en passant je connais aucune institution financière qui vous prêterait 360 000$ pour un immeuble à revenus de 400 000$ à moins de garanties importantes autre que l’immeuble).

        Comme établit plus tôt les coûts hypothécaire serait d’environ 2 300$ par mois.

        Donc vous arrivez kif kif avant impôt. Déficitaire après impôts. Car ce n’est pas le montant total du versement hypothécaire qui peut faire parti des dépenses mais des intérêts seulement.

        Plus encore vous devrez payé de l’impôt sur les revenus.

        Sur 25 ans on s’entend que vous devrez refaire la toiture au moins une fois, sinon deux.

        Où est votre fond pour les urgences et rénovations ?

        Que faites-vous si un logement ou le local se libère et demeure libre sur une longue période ?

        J’arrêterai mon analyse ici, car pour moi cela comporte trop de risques.

  19. Patrick McMullen dit :

    @Marie-France

    Ils s’endettent sur 30-40 ans. L’immobilier ne baisse pas, MAIS QUELLE FAUSETTÉ ABSURDE, allez dire aux gens de Détroit que l’immobilier ça ne baisse pas. Tu pile ton cash et tu attends que comme on dit en anglais que le sang soit dans la rue pour t’acheter une maison pour saigner le vendeur(qui t’aurait saigner 2-3 ans avant).

  20. toni dit :

    Ce n’est pas compliqué!

    Mon ex propio voulait vendre un triplex à Ahuntsic avec 5 appart générant un revenu annuel de 44 400$ pour 750 000$, ce n’est pas sorcier, si on enlève l’entretien annuel et les taxes, il reste environ 30 000$ avant impôt, ce qui donne un rendement annuel de 30000/750000 = 4%, si vous financez avec un prêt bin votre rendement est surement dans le négatif,en plus avec 750 000, pas besoin d’avoir la tête à papineau, tu peux avoir une belle business qui te rapportera 4 ou 5 fois plus!

    • investglobe dit :

      Bonjour Toni, il faut faire attention. Vous calculez le rendement annuel sur les revenus avant impôts versus le prix de la propriété.

      Comme vous n’avez pas comptabilisé les impôts le rendement annuel est encore davantage diminué.

      Mais si la résidence en question passait en valeurs à 900 000$ en reprenant vos chiffres mon rendement annuel passerait à 3%. Si la résidence diminuait en valeur, mon rendement annuel augmenterai si je me fie à la logique de votre calcul.

      Définitivement il y a quelque chose qui cloche dans votre calcul.

      Mais j’ai compris l’essentiel de votre point.

      Sur des revenus de 44 400$ vous dégagez un bénéfice avant impôts et financement de 30 000$.

      Évidemment si le propriétair a hypothéqué le plex à 70% cela voudrait dire un hypothèque de 525 000$. À 4% sur 25 ans, cela fait des paiements hypothécaires annuels total (mensuel multiplié par 12) de 33 133$.

      Aussi bien arrêter les calculs ici. Il est clair que l’acquéreur de ce plex serait déficitaire à moins d’habiter le plex en question ou de fournir davantage d’argent sur le paiement initial.

  21. claude lajoie dit :

    330 000$ pour un bungalow…dans ma tête à moi y a quelque chose qui marche pas…c’est tout.

    Le problème actuel c’est qu’on ne compte plus, on marche par termes…tout est à terme..te reste encore de la place pour un autre terme…vas y…etc…

    40$/ mois ameublement, 199$/mois char, 1150$ par mois maison tout compris…etc….tu gagne 5000$ par mois, t’as que 2000$ de termes te reste de la place, c’est comme ça que ça marche, point à la ligne…..

    Qui plus est:- la consigne FAUT CONSOMER..

    Qui fait de l’argent, les banques…

    1) taux bas..pour starter, c’est le cas actuellement;

    2) prêts garantis par l’État (banques dans le béton);

    3) hausse des taux..le tour est joué…

    Le citoyen à la rue, les banques empochent…qui se fait fourrer??

    Le citoyen directement et indirectement comme contribuable de l’État….

    Claude Lajoie

    • investglobe dit :

      Et je vous met au défi monsieur Lajoie de trouver un bungalow de 330 000$ à Montréal sans que ça soit à 20km du centre-ville. C’est presque mission impossible.

      Lisez mon post l’immobilier canadien c’est le nouveau tulipomania.

  22. Patrick McMullen dit :

    Dans une bulle un hypothèque n’est pas un investissement c’est une obligation (liability). C’est vrai que si tu ne vends pas tu ne perds pas. Mais pourquoi payer 400 000 sur 40 ans dans une bulle, quand tu pourrais payer 200 000 sur 20 ans dans 2-5 ans.

  23. Kaomax dit :

    @Investglobe

    La hausse en flèche de l’immobilier s’est produite en grande partie par les agents immobiliers et constructeur qui ont profités du faible taux d’intérêt pour spéculer.

    Si aujourd’hui seulement 20% des propriétaires se mettaient à vendre, ça ferait paniquer les marchés et la bulle éclaterait rapidement.

    Une chose demeure certaine, c’est que la bulle doit éclater car les revenus n’ont pas augmentés pour suivre la cadence. Avec les taxes qui augmentent et les fluctuations à la hausse du prix de l’essence, c’est l’ensemble des dépenses qui augmentent sans jamais redescendre.

    Le panier d’épicerie à augmenter de 30 à 40$/semaine en seulement 1 an, alors que les salaires stagnent. Le pouvoir d’ACHAT DIMINUE drastiquement.

    On assiste présentement à l’appauvrissement de toute la société au détriment d’une poignée de milliardaire toujours en soif d’en faire plus. C’est plus qu’un crash immobilier qui nous pends au nez, c’est une des pires récession.

    Les gouvernements en sont conscient et n’agissent pas pour prévenir, car ils savent très bien que ça leur sera beaucoup plus facile de « manipuler » des sociétés d’affammés, que de personnes à l’affut de ne pas se faire rouler par l’état.

  24. ghost dit :

    je trouve ces commentaires très instructifs.

    pour chialer,
    il faut être informés

    chapeau à tout ceux qui tentent de voir en avant, (le mur s’en vient)

  25. Phil dit :

    On parle de bulle, c’est évident, les prix ont augmenté de 200% dans le Sud-Ouest depuis 2000. En 2000, les duplex dans le Sud-Ouest de Montréal était environ entre 100 000 et 150 000$. Quartier défavorisé et pauvre.

    Aujourd’hui on ales agents immobilier qui nous vendent ça comme le nouveau plateau, ça vend des condos à 150 000 – 250 000$, les duplex sont rendus dans les 300 000 et sont pas plus rénovés que v’la 12 ans, c’est ridicule.

    Les épais d’acheteurs qui veuillen bien payer plus cher leurs duplex et triplex, augmente les loyers, la super tactique de dire qu’il reprennent le logement pour de la famille fonctionne toujours, la Régie du logement c’est une joke! Ensuire le logement 3 1/2 de 400$/mois passe à 600$/mois, merci-bonsoir, le quartier est de plus en plus pauvre.

    On dit que pour acheter une maison, il ne faut pas dépenser plus que 32% de son salaire brut pour les dépenses de la propriété (assurances, électricité, hypothèque, frais de condos).

    Et bien, la grande majorité des gens qui sont locataire que je connais, juste le loyer + l’électricité représente 40 à 50% de leur revenu.

    Les duplex sont passé de 150k à 300k ici, les loyers sont passés pour des 5 1/2 de 500$ à 850/900$.

    Après on se demande pourquoi les famille quittent Montréal…

    Je souhaite que ça pète, pis pas à peu près! À quand un registre national des loyers? À quant une loi limitant l’achat de propriété résidentielle à deux? ( résidence primaire + secondaire ou locatif à revenu)

    En 1984 un duplex en face d’un parc où j’ai grandit, a été vendu 58 000$. En 2010 il a été vendu 435 000$. J’y ai vécu 24 ans, j’ai dû déménager à cause d’une reprise de logement par le nouveau propriétaire pour mettre sa mère de 84 ans au 2e étage…. On déloge quelqu’un qui y vit depuis 24 ans, pour mettre une personne qui va mourir dans 3 ans au max, à un 2e étage.. voir qu’elle va se taper les escaliers. La Régie c’est de la merde! Je suis certain qu’aujourd’hui la petite vieille vit au rez de chaussé avec les nouveaux propriétaires et que le logement du 2e a un locataire qui pait 900$/mois ou plus, alors qu’il était de 545$ quand on m’a expulsé!

    • investglobe dit :

      Mais c’est la même chose ailleurs au Québec ce n’est pas qu’un phénomène montréalais.

      La régie… C’est le proprio qui a le gros bout du bâton.

  26. Roberto dit :

    Bonjour à tous,
    J’aimerais savoir si une baisse des prix des maisons existantes pourraient, selon vous, engendrer une baisse des prix de matériaux de construction (pour inciter les gens à continuer de se construire quand même)…

    • investglobe dit :

      Peut-être que certains marchands accepteraient de diminuer leurs marges bénéficiaires mais il est clair que la plupart des matériaux ne vont pas baisser car les prix sont au niveau mondial.

      Par exemple, disons que les clous sont faits en fer, bien le prix du fer c’est mondial.

  27. Simon dit :

    He bien j’espère que le débat n’est pas terminé. Je suis à la recherche d’une première maison et c’est assez décourageant. J’hésite vraiment entre louer (ça a toujours été contre mes principes) ou acheter. Je crois qu’il y aura une baisse du prix de l’immobilier, j’espère qu’il y en aura une et qu’elle sera sévère. La question est de savoir quand. Probablement à la lumière des informations de ce que j’ai pu lire un peu partout sur le net que ce sera lorsque le gouvernement resserrera les règles du financement hypothécaire ou pire lorsque les taux d’intérêts vont grimper, ne serait-ce que d’un point. J’observe la tendance pour le début 2012 avant de bouger. J’ai vraiment l’impression que si j’achete maintenant je vais finir par le regretter.

    • investglobe dit :

      Les experts comme Bernard Mooney que j’ai lu aujourd’hui sont dans le champ gauche. Mon point est qu’IL N’Y A AUCUNE RAISON QUE LES PRIX IMMOBILIERS NE S’EFFONDRENT PAS AU CANADA, ce n’est pas normal que le prix des maisons ici soit à des galaxies des prix américains.

  28. Jorge Freitas dit :

    Ça fait juste 7 ans que j’attends que ça pète!! Pour bientôt?? C’est ce que je me disais à chaque année… En attendant, je continue de payer mon loyer et mes 2 enfants de partager la même chambre. Oh, il y a bien mon voisin qui aimerait me vendre son cotage (cartierville) à 560K (évalué à juste titre par la ville à 410K).

    Je pense que tous ceux qui attendent comme moi fréquentent ces forums en quête d’une lueur pour se sortir d’une impasse immobilière avec leur jeune famille. Les Banques savent que ce serait contre-productif pour elles d’augmenter les taux. L’argent leur sort déjà par les oreilles et les bénéfices battent des records à chaque année.

  29. gbs dit :

    vous me faite vraiment rigole,,,avec toute vos predictions futur sur la valeur de vos maisons.Cela prouve hors de tout doute la bulle,VOS MAISON NE SONT PAS DES GUICHETS AUTOMATIQUES.UN ZERO RENDEMENT A LONG TERME!… au mieux elles vous protegez de l inflation, il faut acheter une maison pas pour savoir combien elle vaut dans x annees mais pour y vivre. le prix payer n a aucune importance en soit .ce qui est determinent est votre capacite a payer votre hypotheque.Vous vous levrez pas a chaque matin pour vous demander combien vaut ma maison ce matin ?Poser vous la question suis je capable de vivre ici 25 ans suis je capable de payer mon hypotheque 25 ans.Cest ca que vos parents et grand parent ont fait, faite de meme et vous serez heureux. tout les reste est de la speculation…….

    • investglobe dit :

      Le probleme gbs c’est que les courtiers, les banquiers, les notaires, les constructeurs et les assurances parlent de l’immobilier comme un investissement et non comme une dépense. C’est là qu’ils se trompent.
      Quand l’immobilier au Québec sera à un niveau plus bas qu’aux États-Unis, vous reviendrez vomir sur mon blogue :))) Je vous attendrai de pieds fermes.

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