Comment naît une bulle immobilière au Canada et comment se pointe la longue aiguille qui va péter la balloune?


Trois facteurs créent une bulle immobilière au Canada.

1- la facilité de crédit des banques et le support du gouvernement

Ici les grandes banques à charte au Canada n’assume aucun risque quand on hypothèque jugée justement à risque.  C’est la SCHL, entité du gouvernement fédéral, qui prend en charge toutes les risques reliés à une hypothèque dite risquée.  Ainsi quand il n’y a presque pas de risque à prêter et ce jumeler à des taux d’intérêts bas, les banques passe à outrance et ce même à ceux qui achète une résidence à plus de 5 fois leur revenu disponible annuel.  Évidemment dans ce beau système, toutes les administrations des villes du Canada sont contentes que les banques prête quasiment ad nauseam pour ainsi faire grimper les prix immobilier donc éventuellement voir un réajustement à la hausse des évaluations municipales donc plus de taxes.

2- la construction ad nauseam

Le neuf c’est connu est beaucoup plus tape à l’oeil et plus attirant.  Le neuf fait monter les prix des constructions plus vieilles. On a qu’à regarder à Montréal où il se construit beaucoup de condominiums et comment les prix sont rendus très élevés sur le condo construit il y a 10 ou 15 ans.  La nouvelle construction draîne vers le haut les prix des constructions similaires plus anciennes.

3- l’efficacité de persuasion des agents d’immeuble

Là est également toute la beauté et le connivence du mécanisme qui fait monter les prix immobiliers.  Évidemment un agent immobilier veut que les prix montent compte tenu que sa commission sera plus haute.  Donc son pouvoir de persuader de convaincre l’acheteur de payer 159 000$ une résidence évaluée à 88 000$ en banlieue d’une ville de 60 000 personnes est, repose sur le succès du mécanisme haussier.  Évidemment la grande majorité des agents vous racontent le potentiel d’une résidence, que le marché est haussier et que ça va continuer à monter sans arrêt.  Serait bien mal perçu par ses pairs l’agent d’immeuble qui annoncerait que l’immobilier va se mettre à aller mal etc.. etc…

Quand un agent d’immobilier tente de vous persuader qu’une maison de campagne datant des années 50 (sans chauffage électrique ni prise pour rasoir électrique dans la salle de bain), qui est située en face d’un futur champ d’épuration et à 60km de toute ville de plus de 50 000 habitants et que le propriétaire en demande 120 000$ alors qu’elle n’en vaut que 85 000$ à l’évaluation, on constate que la sauce immobilière est pas mal étirée voire même que la sauce a plus le goût de l’eau que la saveur de la sauce.  Le ridicule ne tue pas sinon bien des agents immobiliers seraient morts.  Mais les agents n’ont pas tous les torts.  Il faudrait contingenter la profession car il y a trop d’agent immobilier au Québec actuellement et plus ils sont nombreux plus ils veulent leur part du gâteau, donc ils font monter les prix.

Évidemment vous avez compris que cette bulle immobilière à tout intérêt à continuer pour les constructeurs, les banques et les agents.  Je vous dirais que c’est même la plus grande collusion qui se passe présentement au Canada depuis plus d’une décennie.

Sauf que voyons maintenant le côté plus sombre du secteur immobilier au Canada ou comment naît la longue aiguille qui va péter la balloune ?  Vous verrez là aussi qu’il y a collusion des différents facteurs en jeu mais plutôt en collusion synergique.

1- la baisse du revenu disponible par famille

Une crise économique ou financière, des entreprises qui ne sont plus capable de rencontrer leurs obligations face à des dettes colossales et qui voient leur marge de crédit rappellée ou encore que leurs débentures deviennent trop à risque et personne ne veut plus leur prêter ou assurer leur prêt.  S’en suit une série de mise à pieds, nationalement une hausse du taux de chômage donc une baisse du revenu familial disponible.  Au niveau familial cela se traduit souvent par la vente de la résidence afin de trouver moins cher ou d’envisager un retour à location.  Plus de résidences à vendre sur le marché qu’il y a d’acheteur et vous pouvez vous retrouvez avec une spirale descendante des prix et ce très rapidement souvent la rapidité de cette spirale à drainer les prix vers le bas se joue entre 3 à 6 mois.  Regardé les États-Unis du printemps 2009 à l’automne 2009.  À certains endroits les prix immobilier ont fondu de 30% à 60% en moins de 6 mois.  Imaginez vous de voir une résidence de 400 000$ ne plus valoir sur le marché que 160 000$.  Ça s’est vu en Floride, au Michigan, en Californie …

2- la faible croissance démographique et le vieillissement de la population

Au Canada la croissance démographique est très faible, davantage au Québec.  En ce moment au Québec il y a  46 900 mise en chantiers, donnée annualisé, pour une croissance démographique net moyenne de 47 153 nouveaux habitants depuis 1986.  C’est clair ils construisent trop.  Plus il y a de nouvelles constructions, plus il y en a de vieilles qui seront vides.  Quand on sait que la plupart des baby boomers seront à la retraite d’ici 2025, soit dans 15 ans on est en droit de constater que la population vieillit très mal au Québec.  Lorsque la population au travail sera plus grande que la population à la retraite il y aura de gros problèmes immobiliers au Québec.   Actuellement au Québec sur une population de 7,8 million d’invididus il y a 4,92 millions d’individus de 20 à 64 ans soit 63,1% de la population.  D’ici 15 ans, 1,6 millions de ces 4,92 millions de personnes seront à la retraite pendant que 1,3 millions atteindront l’âge de 20 ans.  C’est un manque de 300 000 personnes.  300 000 personnes de moins sur le marché du travail.  300 000 personnes de moins sur le marché immobilier.

3- les taux d’intérêts qui montent

Peu probable que cela arrive au cours des deux prochaines années mais quand les taux d’intérêts montent ça fait mal aux paiements hypothécaires quand il faut renouveller. Sur un prêt hypothécaire de 150 000$ pour une durée de 25 ans et à un taux de 4%, la montant mensuel s’élève à 789$.  Lorsque le même taux monte à 6% le paiement monte à 959$.  À 8%, 1144$.  Ça devient souvent insoutenable.

4- l’emprunt sans arrêt des différents paliers de gouvernement

Au Canada la maorité ds villes, des provinces et le gouvernement fédéral empruntent à outrance.  Au niveau familial quand il y a emprunt on pense à rembourser.  Au niveau gouvernemental, ils empruntent sans se soucier des remboursements mais plutôt de se soucier de la capacité maximale à rembourser.  C’est même là l’arnaque pour la population.  Plus la cote de crédit d’un entité gouvernemental est élevé, plus il pourra emprunter.

5- la hausse des impôts fonciers

Le Québec a beaucoup d’infrastructures vieillissantes dans ses villes et prenons Montréal,la plus grande ville du Québec.  La croissance démographique de la plus grande de cette ville pourrait faire descendre les prix immobiliers à un niveau record. En 20 ans (1986 – 2006), la population de Montréal n’a augmenté que de 54 000 individus.

Où imaginez-vous que  sur 20 ans cela représente une moyenne que de 2 700 nouvel arrivant pour une ville qui a une population de 1,8 millions d’habitants.  Est-ce qu’il s’est construit par année depuis 20 ans que 2 700 nouvelles enntités immobilières à Montréal ? Bien sûr que non, on construit davantage.  Vous voyez que ça ne peut pas tenir la route.  La Ville de Montréal ne cesse d’augmenter ses dépenses pour soutenir la réfection des structures vieillissantes en plus de voir sa dette augmenter d’année après année et ce pour une population quasi stagnante depuis 20 ans.  Évidemment cela se traduit par des hausses d’impôts fonciers.  Lorsque ça deviendra insoutenable les gens fuieront Montréal, ceux qui resteront devront payer davantage, donc voir leur compte de taxes réévaluer vers la hausse à nouveau.  On sait tous qu’à long-terme ça ne tient pas la route.  Si ça ne tient pas la route à Montréal, ça ne tiendra pas plus à Longueuil, Laval, Québec, Gatineau et autres grandes villes du Québec.

Voilà vous avez tous les facteurs en main pour juger par vous même vers où l’immobilier se dirige au Québec.

Nul besoin de vous dire mon opinion, il va de soit que les beaux jours achèvent et qu’à moins de faire entrer 150 000 immigrants supplémentaires par année, le Québec se dirige tout droit vers un mûr qui sera fatidique pour le secteur immobilier.  Qu’importe le niveau économique du Québec à court, moyen ou long terme, l’avenir de l’immobilier au Québec repose sur une seule chose.  L’avenir démographique de la belle province.

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9 réflexions sur “Comment naît une bulle immobilière au Canada et comment se pointe la longue aiguille qui va péter la balloune?

  1. Le shifting me semble très clairs, les milliardaires ont leur argent dans des grosses corporations, les paradis fiscaux et sont en gros à l’abris des taxes toute proportion gardée.(voir domaine de Sagard de Desmarais 0cent de taxes pour un château et un dûché dis-je! immense!).

    http://acilr-cdril.com/CD_No1/A_Web/A_Web0/Everest/SheilaFraserRelation/1970_2003_PauldesmaraisCremalliere_Fr.htm

    Pour ce qui est de la collusion vous pouvez être sûr que les politiciens s’appellent tous par leurs prénoms, les PDG des banques qui sont en théorie des compétiteurs s’appellent tous par leurs nickname. Ce n’est pas une conspiration, c’est la nature humaine qui est fait comme ça, on s’associe pour maintenir notre statut social.
    Ne cherchez pas la collusion la fille de Jean Chrétien(France) est marié au fils de Paul Desmarais (André Desmarais).

    Ça donne une idée de la proximité cé presque une alliance monarchique.

    Nous allons passer tranquillement d’une économie de consommation à une économie socialiste(oligarchique) de taxe.

    Tu veux faire de la moto? Paye la taxe.
    Tu veux emprunter cette route? Paye la taxe.
    En Europe(en France surtout) c’est déjà comme ça, tu as presque une taxe ou un permis pour te masturber.

    Pour ce qui est de la bulle immobilière, je me dis : Ben coudonc! Si ya des fourreurs, c’est parce qu’en premier lieu ya du monde qui aiment se faire fourrer. Quand jmen vais au concessionnaire et qu’on essaye de me fourrer, c’est normal, ya 15 poissons qui ont aimé se faire fourrer avant moi, le vendeur peut bien paraître surpris que je ne me laisse pas bien enculer et que je ne signe pas sans faire d’histoire! Les gens sont rendus idiots et comme on dit : « you get what you give! »

    1. Qu’est-ce que le québécois moyen. Quelqu’un que tu peux fourrer et qui va presque te remercier un jour de l’avoir fait.

      Les réélectons de plusieurs politiciens en sont la preuve, la peur des boycotts par les québécois et payer autant de frais à gauche et à droite sans rien dire.

      Mou le québécois moyen? Oui et il aime se faire fourrer et pas à peu près.

    1. Une guerre, peu probable.

      Une déflation de plus en plus probable. La consommation n’augmente pas les taux demeurent pas et les salaires stagnent. Il est claire qu’une grande déflation s’en vient du côté immobilier

  2. Hello,

    Pour alimenter votre conversation, le niveau des prix immobiliers est certainement partiellement entretenu par les investissements étrangers. Quoi qu’il en soit, l’état finira par monter son taux central afin d’enrayer les demandes de crédit mais cela aura pour effet de mettre plein de famille propriétaire dans la difficulté (taux variable ou renégociation de taux fixe). La bulle finira par exploser et cela créera de nombreuses opportunités dont les investisseurs étrangers se feront un plaisir de profiter.

    Je vis actuellement à Sydney et je suis toujours sidéré par le prix des biens immobiliers comparés aux salaires australiens… Plus je m’intéresse au sujet et plus j’ai l’impression que ce niveau des prix est en partie soutenu par une demande extérieure. Les chinois entre autre sont très demandeurs et ils ont une quantité de capitaux à placer…

    Ca me désole de voir tout ces « esclaves » des temps modernes bosser 40h semaine pour avoir le droit de payer un loyer à un investisseur x qui, lui, vit du travail d’autrui. Une fois encore le capital croit et le travailleur survit.

    Je m’égare…

    1. Je doute fortement que les étrangers y soient pour quelque chose. Très peu d’étranger achète une résidence sinon que des résidences secondaires et ce n’est pas ce qui fait monter ou descendre les prix globalement.

  3. « coincidement » les marchés immobiliers en forte haute sont tous des places ou l’immigration est forte : Calgary, Vancouver, Toronto.

    Les immigrants pauvres(souvent ils ont quand meme des bacs) francophones choisissent le quebec(haiti algérie).

    Toronto(la plus grande communauté indienne) et Vancouver la plus grande communauté chinoise. Et c’est pas des pauvres qui traversent ici.
    Sans compter le blanchiment d’argent qui se fait dans l’immobilier…

    1. On parle ici d’immigration, c’est différent.

      La banque qui prête à bas taux des prêts risqués avec des garanties du gouvernement (SCHL) c’est pour moi une forme de blanchiment d’argent.

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