Comment déceler que le marché immobilier est sur le bord de l’hécatombe?


Il y a plusieurs signes qui ressortent présentement et qui indique que le marché immobilier canadien est sur le bord de l’hécatombe.

Les voicis.

Un, les Caroline de ce monde s’achète des condos avec un paiement hypothécaire mensuel de 1200$ ou encore un duplex à 395 000$.  Le tout en pensant faire une bonne affaire et en croyant dur comme du fer ce que le vendeur immobilier leur a dit « C’est un bon placement qui continuera toujours à s’apprécier ».  Pire, elles méprisent presque leurs collègues n’ayant pas fait ce choix qu’elle qualifie de judicieux.  Ce premier point, j’en ai déjà parlé dans un article précédent sur ce blogue.

Second point, au niveau statistiques, le nombre de transactions immobilières est à la baisse et les prix montent légerement.  Ce point est à surveillez de près car s’il évolue vers une nouvelle baisse et un prix moyen à la baisse, il n’en faut pas beaucoup pour que davantage de propriétaires mettent leur résidence à vendre.

Troisième point, beaucoup de nouvelles inscriptions sur le marché, donc plus de résidences à vendre et un marché où le nombre de transactions continue d’être en baisse.  À surveiller de près car ceci dépendamment de l’ampleur des nouvelles inscriptions peut amener le marché en spirale descendante très rapidement.

Quatrième point, suivant les trois autres, les taux hypothécaires demeurent stables et la Banque du Canada ne prévoit pas aucune nouvelle hausse avant 18 à 24 mois.  Ça c’est un signe que l’immobilier n’est pas en bonne santé.  Si le trimestre suivant une telle annonce nous dévoile des statistiques (point deux et trois) toujours défavorables, le marché sera en forte déclinaison.

Cinquième point, on observe de plus en plus d’annonces de courtiers immobiliers.  Je ne veux pas dire des annonces de résidences à vendre, mais d’annonces pour convaincre les gens de choisir une courtier plutôt que de penser à vendre eux-même leur maison où d’utiliser un service « vendez votre maison vous même » comme DuProprio entre autre.   J’observe ce matin de plus en plus d’annonces vantant les mérites d’avoir recours à un agent d’immeuble pour vendre votre résidence.  Ça c’est un signe que les courtiers manquent d’ouvrage ou du moins qu’ils voient leur volume d’affaires baisser. C’est un facteur très révélateur de la santé du marché immobilier.  Quant tout va bien, on ne voit aucune publicité ou presque de ces maisons de courtage ou d’association de courtiers.

Finalement le point le plus crucial, vous l’observez au printemps, c’est le nombre de logements à louer dans votre secteur.  Plus il y en a, plus le marché immobilier est sur le bord de l’hécatombe.  Moins il y en a c’est que les propriétaires n’augmentent pas trop leur loyer et qu’ils ont peur de perdre leur locataire.  Évidemment plus le propriétaire augmente son loyer, plus il est pris à la gorge et plus le marché est sur le bord de l’hécatombe.  Vous rappelez-vous quand un propriétaire louait un logement et qu’ils étaient 8 à appeler pour l’obtenir même que des propriétaires proposaient un bail de deux ans pour s’assurer de garder ce locataire longtemps?  Ça c’était un signe que l’immobilier allait exploser.  Ce qui fût fait de 2000 à 2010.  Maintenant depuis deux ans j’observe le contraire.  Les propriétaires augmentent le prix de leur logement sans bon sens, même en ne se souciant pas depuis quand leur locataire est occupant de leur logement. Ça c’est un signe que l’immobilier va décrépir.

Beaucoup de gens pensent que l’hécatombe vient automatiquement avec une hausse des taux hypothécaires.  Erreur!  Elle vient simplement avec le nombre de vendeurs vs le nombre d’acheteurs.  L’offre et la demande mes amis.

En ce 24 octobre 2012, je peux vous dire une chose.  Le marché immobilier canadien n’a jamais été autant sur le bord de l’hécatombe.  Plus spécifiquement au Québec, on dirait que l’élection du PQ minoritairement a été le fer de lance de la stagnation immobilière au Québec.  Certains iront même jusqu’à dire qu’une chance qu’ils ne sont pas majoritaires.  Mais vous savez au Québec, on aime ça toujours pointer du doigt, c’est la faute à qui?  Jamais de la notre.  Pourtant!  La réalité est que c’est toujours de la faute du québécois, jamais des autres.

Alors pour le marché immobilier, chercher la faute à qui vous voudrez pour l’hécatombe à venir, c’est pourtant la faute du québécois.

Quel avenir pour le marché immoblier québécois?  Un avenir très sombre.  Surtout dans un contexte où le gouvernement du Québec ne reverra pas l’équilibre budgétaire avant au moins une décennie.  Le contexte politique est également très défavorable avec un parti souverainiste au pouvoir.  Cela fait peur à bien des gens.   La commission Charbonneau et tous les scandales sur la corruption n’aide pas non plus les gens à vouloir s’établir à Montréal, Laval, Mascouche ou autres villes mentionnés à la commission.

Ensuite, le plus gros problème que les québécois font face il est démographique.  La population du Québec vieillit.  Oui elle a une croissance avec l’immigration mais le problème est qu’on admet au Québec encore en 2012, des immigrants dans la soixantaine.  Rien pour aider la cause démographique.  Les gens ont travaillé dans un autre pays toute leur vie et à leur retraite, décide de venir s’établir au Québec, vous devinez pourquoi?  Le régime de santé que le Québec s’est doté, c’est à dire la gratuité.  Évidemment la réalité c’est que ce n’est pas gratuit. Mais que voulez-vous, chiliens, péruviens (pour ne nommer qu’eux) s’amènent au Québec pour s’assurer d’une retraite peu coûteuse en soins de santé.  Évidemment cela ne sert pas la cause démographique et du Québec et fait exploser les coûts en santé.

Maintenant qu’est-ce qui peut être fait au Québec pour empêcher le marché immobilier de s’effondrer?

Arrêtez de chercher de midi à quatorze heure, il n’y a aucune solution.  Il n’y a rien à faire.  Les prix immobiliers sont simplement devenus trop élevés et doivent revenir, selon moi, en moyenne à un prix établi par le ratio de deux fois et demi le revenu moyen disponible d’un ménage canadien.  Pour revenir à ce ratio, bien évidemment, le marché immobilier descendra largement sous ce ratio pour revenir ensuite normalement à ce ratio.

En 2010, le revenu familial moyen disponible au Canada était de 76 000$.   Tirez-en vos propres conclusions.

Aussi, arrêtez de croire que le marché immobilier canadien est béni des dieux.  Ce fût l’hécatombe aux États-Unis.  Maintenant, en 2012, tant en Irlande, en Espagne, en Chine, en Suisse, au Suède et en Australie ont observe une baisse du marché immobilier?  Pourquoi cela serait différent au Canada?

Récemment le TD mentionnait que les prix immobiliers pourraient descendre de 25% au Canada.

Quelle conservatisme de la part de la TD.  J’anticipe davantage une baisse de 75%.  Oui ça fera mal, mais pourquoi en sommes-nous arrivés là?   Par la simple faute des acheteurs qui ont crû que le prix des vendeurs étaient bons et que malgré ce prix ça continuerait à s’apprécier advitam eternam.

Oui de nombreux ménages canadiens se retrouveront bientôt dans l’incapacité de conserver leurs résidences lourdement hypothéqués?  Pourquoi donc?  Bien pourquoi la banque accepterait de renouveller un hypothèque de 340 000$ sur un duplex alors que ce dernier ne vaut plus 395 000$ sur le marché mais que 310 000$.  Oui elle pourrait accepter mais à un taux plus élevé car le risque demeurera plus élevé.  À ce moment là, la spirale devient infernale pour le marché immobilier et on observe alors la même situation qu’aux États-Unis.

Que faire maintenant face à cette spirale à venir?  Simple, si vous êtes en logement restez-y.  Vaut mieux payer son loyer à un propriétaire que d’être pris au cou avec une hypothèque sur un actif qui perd de la valeur.  Si vous êtes propriétaire et que votre hypothèque est élevé, c’est à dire à plus de 75% de la valeur actuelle de votre résidence.  Songez à vendre votre propriété dans les plus brefs délais et de vous en allez en logement.  Vaut mieux perdre tout de suite 5 000 à 15 000$ que de perdre éventuellement votre maison.  L’immobilier n’est plus un placement mais devenue une dépense.  Alors aussi bien dépenser dans un logement que d’être propriétaire et engraisser la banque avec un actif qui perdra beaucoup en valeur.

Selon moi, actuellement au Canada, l’immobilier est la classe d’actif la plus surévaluée.

 

 

 

 

 


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