Un phénomène de fond mettra fin à l’existence de certaines municipalités. À moins que…


Je regardais l’autre jour ce qu’il y a à vendre comme maisons un peu partout au Québec.

Ma surprise fût totale.

Le lendemain, après un deuxième café, je regarde à nouveau.

Il n’y a plus aucun doute.  Un phénomène de fond mettra fin à l’existence de certaines municipalités au Québec. À moins que… j’y reviendrai plus bas.

Une partie de ce phénomène s’appelle taxes municipales excessives.  Je ne parle pas des taxes scolaires, ça je laisse ça aux férus du système socialiste.

Non je parle des taxes municipales bien trop élevées.  Je regardais l’autre jour dans un petit village des Cantons de l’Est.  Une maison y est à vendre, complètement vide.  Inhabitée mais habitable.  Évaluation municipale, 185 000$.  Coût des taxes municipales annuellement. Retenez votre souffle… 3500$.  Prix de vente demandé, 115 000$.

J’ai été voir À La Pocatière.  Même phénomène.  Des maisons à vendre  et des taxes exhorbitantes.

Des petits villages de la Côte-Nord. Même chose.

Mont-Joli,une maison évaluée à 171 000$ coûte annuellement 2687$ de taxes. Aie!

Je me suis dit. Lâchons la campagne et allons dans les villes dites innovantes et en expansion.  Me voici à Drummondville, maison en vente évaluée à 170 000. Taxes municipales annuelles, 1750$.  Méchante différence avec Mont-Joli. À Terrebonne, une des villes connaissant une grande croissance de sa population, légèrement plus cher qu’à Drummondville mais bien supportable.

Je m »en vais à Sherbrooke, une ville des mieux gérés au Québec selon un article de La Presse. (j’ai failli m’étouffer en lisant cet article tellement que les citoyens de Sherbrooke sont exaspérés avec les poubelles qui passent au trois semaines).

Donc à Sherbrooke, maison évaluée à 195 000$, taxes municipales, 2139$.  Encore à des lunes de Mont-Joli ou du petit village dans les Cantons ou La Pocatière.

Alors le phénomène de fond qui se passe des taxes municipales très élevées est à quatre têtes.

Première tête,  il y a les coûts à faire face versus le déclin de la population.  Plusieurs petites municipalités du Québec sont aux prises avec ce problème. La population jeune s’en va et les vieux qui meurent ne sont pas remplacés comme résidents.  On se retrouve donc avec un taux de chômage qui monte en flèche et moins de payeurs de taxes pour partager les coûts municipaux et le vieillissement des infrastructures publiques.  Aussi autre donne très présente dans les petites municipalités est le retard des paiements sur les taxes municipales.  Certains propriétaires n’arrivent plus à payer et deviennent des mauvais payeurs, ce qui engendre des coûts juridiques faramineux pour les municipalités.

Une seconde tête qui joue sur les taxes municipales élevées,  la commission Charbonneau en a parlé en long et en large… la corruption, le favoritisme, le copinage, la fixation de prix.  Name it.  Cela coûte très cher aux municipalités.

Une troisième tête est un phénomène et qui tend à se répandre.  L’incompétence en gestion municipale. Vous savez pour attirer l’élite en gestion il faut avoir de bons salaires.  Alors ce n’est pas en ayant un maire payé 15 000$ par année incluant son per diem que cela va automatiquement déboucher sur de la compétence.  Il y a de bons maires qui réussissent à gérer d’une façon époustouflante et c’est quasiment du bénévolat qu’ils font, une sorte de passe-temps à aider autrui.  J’en connais personnellement et je leur lève mon chapeau.  Mais l’incompétence coûte cher aux contribuables.

Dernière tête et un peu lié avec l’incompétence.  Tenir les taxes municipales faibles mais l’endettement au plafond.  C’est le cas de plusieurs municipalités du Québec.  Un bel exemple de ça pour moi est l’administration Labeaume à Québec.  On maintient les taxes à un taux raisonnable mais l’endettement est élevé.  Évidemment aux yeux du contribuables municipals le maire passe pour un génie car les taxes augmentent presque pas, mais dans le font il n’a fait que déplacer le problème vers l’avant.  Emprunter à du 4.5% tout le monde aime ça le faire et le remboursement des intérêts est d’un montant ridicule.  L’illusion de la bonne gestion peut demeurer aussi longtemps que les taux d’intérêts demeurent bas, i.e. pour les municipalités en deça de 6%.  Pour votre information personnel, la ville de Québec traîne une dette de 1,9 milliards.  En comparaison, parce que les gens de Québec aiment tellement s’y comparer, Montréal traîne une dette de 11 milliards. Dans les deux cas c’est démesuré comme dette et malheureusement les taxes municipales de Montréal et Québec vont exploser dans les années à venir.

Alors ce monstre à quatre têtes risque dans les années à venir de créer un paquet de Val-Jalbert dans ce grand Québec à moins que la compétence prenne le dessus, ce qui m’étonnerait beaucoup. Peut-être en privatisant certaines villes qu’elle pourrait enfin s’établir.

Alors oui vous avez compris, avant d’acheter une maison, assurez-vous de quatres variantes.

  • du niveau de compétence de l’administration municipale en place.
  • du taux d’endettement de la municipalité
  • du taux de chômage qui prévaut dans la municipalité
  • du taux de croissance de la population de la municipalité

Je vous prédis qu’un jour il sera moins coûteux dans certaines municipalités d’être locataire que propriétaire. C’est déjà pas mal le cas quand on regarde Montréal et Québec si on fait juste comparer un locataire d’un logement 4 1/2 vs un propriétaire d’un condominium 4 1/2.  Dans des petits villages du Québec c’est le cas d’un locataire d’un 5 1/2 versus un propriétaire d’un bungalow.

En fait au niveau des condominiums on est déjà arrivé à ce jour à Montréal.

Expliquez-moi quelqu’un si je suis dans le champ mais pourquoi qu’un jeune couple irait s’acheter un condominium 4 1/2 à 300 000$ dans Rosemont alors qu’il peut louer un logement de la même grandeur à 850$ par mois.  Faisons un petit calcul bien simple.  Juste pour le remboursement de l’emprunt avec un cashdown de 5% (15000$) sur 25 ans à 0% (taux impossible à obtenir) le couple devra débourser 1000$ par mois.  On n’inclus même pas les coûts d’intérêts,des frais de condos, des coûts d’assurances plus élevés que le locataire, des taxes municipales,des coûts d’entretien et taxes scolaires qui selon moi vous pouvez ajouter 55% du 1000$ par mois pour couvrir ces coûts on parle donc de 1550$ par mois fixe sur 25 ans.  Comment un propriétaire d’un condominium 4 1/2 achetant en 2013 peut être gagnant d’ici 2038 face à un locataire?  Il n’a aucune chance.  Il perdra de l’argent mensuellement sur son condominium pendant que le locataire s’enrichira pour le même niveau de qualité de vie en plus. Oui en 2038 l’un aura son condominium payé et devra continuer à payer des taxes dessus et des coûts d’entretien et l’autre continuera de payer un loyer. Mais lequel des deux sera le plus riche à ce moment là.  Aucun doute que ce sera le locataire.  En supposant que le locataire à mis de côté la différence qu’il bénéficie du rabais de son loyer (même en incluant une hausse de 2% par année celle-ci couverte par les hausses salariales du couple) versus le propriétaire qui enrichit la banque et la municipalité, le locataire devrait avoir cumulé en 25 ans, près de 470 000$ en appliquant un faible rendement ultra conservateur de 4% annuel après impôts sur ses placements.  Si le rendement est de 6%, on passe à 650 000$. Si le rendement est en bourseet qu’il est annuel moyende 9% (rendement assez ridicule pour le risque assumé mais safe), et imaginez-le placé dans un CELI…. la sommes cumulée sera de 925 000$.   Pendant que le couple aura un condominium valant au maximum 300 000$.  Ha vous pensez que le condominium s’appréciera en valeur durant les années à venir dans Rosemont.  Oubliez ça.  Surtout avec les 12 années à venir de l’administration Coderre (un politicen de carrière, outch!) et une dette cumulée pour Montréal de 11 milliards.  À mon avis, en 25 ans, le condominium aura perdu en valeur sur le marché qui voit continuellement de nouveaux condominiums se faire construire. Mais supposont que le couple est chanceux et que le condominium vaut encore 300 000$. Alors en 2038 entre acheté un condominium neuf à 300 000$ et un vieux de 25 ans à 300 000$ lequel choisirez-vous?  Sans aucun doute le neuf.

Ajouter à cela le phénomène que je viens de vous parler.  L’immobilier au Québec n’est pas dans un hécatacombe à venir, elle y est déjà. Vous focuser sur les prix alors que ceux-ci montent, mais l’endettement des municipalités et leurs niveau de taxes grimpent parfois plus rapidement,  Alors qui s’enrichie? Celui qui n’est pas propriétaire, il n’y a aucun doute.

Le Québec à besoin de projets novateurs pour relancer son économie c’est vrai et j’y reviendrai.  Mais pour les dix à quinze prochaines années ce qui urge pour le Québec c’est de « désocialisé » les administration publiques.

Comme disait Tatcher, le problème avec le socialisme c’est que l’argent des autres finit par manquer.

Nous y sommes rendus au Québec.  Quelle tristesse!

 

 

 


4 réflexions sur “Un phénomène de fond mettra fin à l’existence de certaines municipalités. À moins que…

  1. Ce lien confirme bien une réalité très inquiétante (colonne RENT):

    http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569396-our-latest-round-up-shows-many-housing-markets-are-still-dumps-home

    J’ajoute un lien qui permet de voir l’état de l’endettement au Canada ces dernières années (et ailleurs dans le monde). Je ne comprend pas comment il est possible de presque que doubler (~2007-2013) la dette en quelques années alors qu’on essai désespérément d’atteindre un déficit 0.

    1. Nos chers politiciens voient les emprunts comme une rentrée d’argent. Ainsi vous gagnez 50 000$ par année, vous en dépensez 60 000$. Vous avez pris 10 000$ sur votre marge de crédit… vous n’avez aucun déficit à la fin de l’année. C’est la pensée magique des politiciens, plus spécifiquement ceux qui sont socialistes, malheureusement au Canada, ils sont omniprésents tant au fédéral, provincial et municipal.

  2. Le crédit peut être gagnant dans une environnement où l’activité économique le permet. On n’en ai vraiment plus là.

    Lorsque je vois que certains dirigeants puissent même penser faire accepter ce genre de chose (comme sur le logement Principal en France) :

    http://votreargent.lexpress.fr/impots/impots-s-attaquer-a-la-manne-fiscale-de-la-residence-principale-n-est-plus-un-tabou_336977.html?xtor=EPR-55-%5BMVVA_Patrim%20oine%5D-20130913–16771017%40261073072-20130913102438

    LÀ, je reste suis perplexe et excessivement inquiet. Pour moi, c’est scandaleux.

    C’est un peu comme ce genre de nouvelle qui me font dresser les cheveux (du moins ce qu’il en reste🙂 sur la tête :

    http://www.liberation.fr/economie/2013/10/10/quand-le-fmi-suggere-de-taxer-les-riches_938442

    Taxer l’épargne… ces dollars déjà taxés, imposés et non rémunérés (avec les taux actuels, même dans un CELI) devraient permettre de rembourser une large partie des dettes. C’est de l’utopie au cube. Si jamais la « spoliation » de l’épargne se produisait, ce serait malheureusement la fin du système; POINT FINAL. Pour moi, la revalorisation de l’épargne est la clé. Depuis trop longtemps elle a été négligée et mise de coté (de façon très ardue dans la majorité des cas).

    A force de vider le vide, il ne reste plus qu’une dépression. Celle-ci permettra assurément de remettre les pendules à l’heure.

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